综投网()5月25日讯
▍开发企业面临市场缩水，盈利能力下降的重大挑战。
我国户均住房套数已经达到1.5套，剔除一线后城市人均住房面积或达45平米，住房租金回报率低，空置率高。长期来看，房地产开发行业的空间受到限制。而且商业地产上市公司，由于一二线城市限价，土地市场存在竞争，开发企业盈利空间受到挤压，预计结算利润率下降。企业开始强调精细化开发，向流程要效益。
▍开发企业转型具备管理、资金和开发流量赋能的有利条件。
企业在长期发展中聚集了一大批优秀人才，锻造了有竞争力的公司文化。而且房地产开发企业在整个开发流程中处于C位，洞察产业链绝大多数环节，基本掌控开发资金流。随着开发行业长期前景愈加明朗，龙头企业开始不断布局物管、商业、物流、会展、装修、建筑、教育、医疗、养老等诸多新产业(106.59 +10.00%,诊股)。
▍物业管理成为单独板块，地产分拆初步证明平台化可行。
已经有超过20家物业管理公司，以分立或者IPO方式上市，总市值已经超过3000亿元。整个物业管理板块得到资本市场认可。这说明地产公司完全有能力孵化培育出全新的独立业务形态，平台化之路可行。
▍商业地产运营成为未来分拆的重点。
开发企业孵化出的商业地产管理品牌，最近一段时间纷纷开始轻资产输出。商业地产运营管理主要内容是针对商业空间的精细运作，目的是提高单位面积的租金，盈利则来自于服务费。我们相信，各大公司的商业地产运营管理，或和物业管理合并上市，或独立上市。商业地产管理可能成为一个独立的新板块。
▍产业链投资赋能。
龙头房企也可能透过外部投资而不是内部孵化的方式布局新业务。例如，碧桂园持续入股帝欧家居(32.82 -0.58%,诊股)、蒙娜丽莎(31.17 +2.03%,诊股)、惠达卫浴(13.50 -5.40%,诊股)，实现了地产龙头和供应链企业的双赢。
▍风险因素：
深耕地产开发仍受开发周期制约的风险。企业进入新领域可能经验不足，导致新业务亏损的风险。
▍布局地产开发龙头也有长期逻辑——迎接平台化。
短期来看，政策相对平稳，热销持续，估值有优势，板块有反弹基础。中长期来看，我们认为一部分地产龙头有可能超越地产开发周期限制商业地产上市公司，在很长的时间内持续成长。我们看好保利地产(15.23 +3.25%,诊股)、万科A(25.49 +1.31%,诊股)(万科企业)、龙湖集团、融创中国、世茂房地产、招商蛇口(16.13 +0.81%,诊股)、金地集团(12.57 +1.86%,诊股)等。
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