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1、商业地产的财税筹划创新 第一篇章：当前房地产企业面临的税收征管环境 第四篇章: 各阶段问题的解决办法（分享案例） 第二篇章：商业地产开发阶段税务面临的问题 目录目录 第三篇章：商业地产运营阶段税务面临的风险 关于进一步加强土增税征管工作的通知关于进一步加强土增税征管工作的通知 税总发税总发201367号号 2013年年6月月20日日 将土地增值税工作列入主要领导绩效考核内容 加强房地产开发项目的全流程监管 要对近几年积压未清算的项目进行全面清理 要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围 在对15个省市进行督导的基础上商业地产的税务筹划，2013年 7月起对辽宁、黑龙江、河 北、天津、四川、重庆等省市进
2、行督导 2012012 2年全国税收总收入和主要税种收入表年全国税收总收入和主要税种收入表 单位：亿元单位：亿元 类别类别金额金额比上年增长（比上年增长（% %） 税收总收入10060112.1 房产税1372.4924.5 土地使用税1541.7226.1 土地增值税271931.2 契税2873.923.9 2012年全国房地产税收情况 2012年标杆地产纳税情 况 公司公司合约额合约额 结算收结算收 入入 税后利税后利 润润 占比占比营业税营业税土增税土增税所得税所得税合计合计税负率税负率 中海中海892 517 150 29%85 85 16% 万科万科1412 1031 126 12
3、%62 47 54 163 16% 保利保利1017 689 100 15%43 38 36 117 17% 恒大恒大923 653 92 14%36 30 43 109 17% 华润华润355 355 90 25 50 70 20% 龙湖龙湖401 279 69 25 44 59 21% 碧桂园碧桂园476 419 69 16%23 23 24 70 17% 世茂世茂461 286 66 23 36 52 18% 富力富力322 304 57 19 44 61 20% 雅居乐雅居乐331 301 51 17 54 71 24% 土地增值税历年来的收入 全国房地产
4、土地增值税收走势图 （单位：亿元） 房地产成本构成前三位 地价10- 50% 建安费 10-40% 税收5- 50% 房地产税收构成前四位 70% 营业额的5% 利润的25% 增值额的 30%-60% 土地增值税 企业所得税 营业税 营业税 房产税 开发模式对税收的影响 如何合理利用建安成本？ 拆迁补偿费如何处理？ 甲方供材如何处理？ 融资成本如何计入成本？ 政府返还的土地出让金怎么处理？ 商业地产开发阶段的税务问题 租售比应该是多少为宜？ 无租使用和免租期 销售和租金如何定价？ 运营阶段的税务风险 遇到的问题： 解决思路： 收益分析： 案例分享 怎么办？ 开发阶段应该怎么安排？股权怎么设定？
5、 成本如何摊销？ 后期出售应该怎么处理？ 商业地产税务如何创新 “税”不香 房地产税务管理如何创新房地产税务管理如何创新 纳税合法化纳税合法化 资产阳光化资产阳光化 睡觉踏实化睡觉踏实化 社会和谐化社会和谐化 税务思维的创新 税务筹划时机要创新 不同的时机，不同的效益回报 未 雨 绸 缪 ， 从 胎 教 开 始 . About us关于我们 清算阶段进入筹税： 节税5% 开发阶段进入筹税：节税10% 拿地阶段进入筹税： 节税30% 税务筹划阶段的创新 关系第一，专业第二 专业 第一，关系第二 第一次创业 第二次创业 税务视角的创新税务视角的创新 合法合理 一方面降低税负 一方面降低风险 利用税
6、务 筹划的好处 关注过去规划未来 税务筹划 税务关注点的创新 4个主要观点 最好的筹划时机在项目前期 最大的筹划空间在土地成本 最高的筹划人不是财务总监，而是老板 最佳的筹划应从战略、经营、财税三个层面立 体开展 新形势下商业地产税务创新的基本思路 建材 房地产价值链 开发 可研 设计 建材 园林代理 甲供材 广告 装 修 商业地产不同开发阶段税务创新商业地产不同开发阶段税务创新 公司成立阶段的税收筹划。公司成立阶段的税收筹划。 公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、 股本金的出资形式等。 拿地阶段的税收筹划。拿地阶段的税收筹划。 以什么方式拿地，各种形式的地怎么拿最税负最低，如
7、国 土部门摘牌拿地、别的公司转让、收购别的公司项目、政 府部门处置资产等。土地证是办一个还是分开办多个、土 地款怎么支付、如何适当考虑在拿地过程中增加土地成本 等。 商业地产不同阶段的税务商业地产不同阶段的税务 创新创新 规划设计阶段的税收筹划规划设计阶段的税收筹划 主要是一个项目是商业部分和住宅部分的比例，住宅中 的大户型和小户型的比例各占多少，如何优化税负最低 报建阶段的税收筹划报建阶段的税收筹划 在一个项目中商业、酒店、公寓、住宅等是分开报建还 是统一报建，其中住宅的大户型和小户型是分开报建还是 统一报建。另：商业和酒店是出租还是自营，在投资上怎 么筹划能节约税收。如：代建、自建、合建等
8、。 房地产企业各个阶段的税务筹划房地产企业各个阶段的税务筹划 开工前的税收筹划开工前的税收筹划 如成立外围公司，可以争取哪些优惠政策，财务的账务设 置，项目公司的人员配置等。 工程施工期间的税收筹划工程施工期间的税收筹划 营销售楼定价的税收筹划营销售楼定价的税收筹划 怎么定价最合理，在操作上有哪些技巧商业地产的税务筹划，是自己销售还 是请专业公司销售，是将自己的销售部变销售公司等。 微信公众号：中国商业地产观察 官方微信号：ChinaCRE 官方网站：ChinaCRE 中国商业地产研究 分享商业地产动态 调研最新商业项目 解析全球特色商业 Thanks For Your Time！ ChinaCRE China Commercial Real Estate
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