增值税税收筹划论文1
摘要：在房产企业投资开发商品房时，土地增值税在税收成本当中占到很大一部分。目前，因为房地产企业自身具有资金回收慢以及开发周期长等特点，导致房地产企业资金使用压力大。所以对房地产企业而言，如何在合规合法的前提下实现优良的税收清算和筹划，以及尽可能地减少土地增值税给房地产企业带来的税负压力，还有如何盘活房地产企业的资金使用效果与效率，将直接影响着房地产企业未来的可持续发展和健康。基于此，本文将探究房产企业土地增值税清算技巧和税收筹划，希望给房产企业的发展提供建议。
关键词：土地增值税清算技巧；税收筹划；房地产企业
1引言
单位或者个人将建筑物、土地使用权、相关附着物进行转让，从获得的实物、货币及其他收入中减去国家法定扣除项目金额以后得到的增值额作为计税的依据，根据这一依据向国家缴纳的税款就是增值税，除继承、赠予及无偿转让外。从目前的纳税情况来看，房地产企业是纳税重点群体。房地产企业需要对我国征税政策进行深入的了解，然后在合规合法的情况下制定纳税方案，通过对土地增值税税收筹划以及清算技巧来减少不必要的税收成本。
2房产企业土地增值税筹划的作用
2.1建立健全法律法规
目前，在我国土地增值税税收的规范上，我国仅仅只有相关政策规定和条例，还没有相关的法律规定，因此还有许多地方亟须完善。一是减免税条例规范性存在不足；二是税率不合理；三是税额缺乏科学的计算方法。然而，增值税筹划的主要目的之一正是利用和研究土地增值税税收政策，因此，它将有助于及时发现税收政策中不合理的地方或者问题，并帮助完善税收法律。
2.2帮助强化宏观调控
在我国经济的发展中，房地产行业扮演着不可或缺的角色，尤其在国民经济发展方面，有着至关重要的作用。因此，要想我国经济更快更好的发展，就必须强化房地产行业宏观层面的调控。作为在宏观层面进行调控的重要手段之一，税收政策将激励和指引房地产行业的发展。例如，通过我国优惠的征税政策来鼓励房地产企业进行投资开发。对企业来说，这样不仅可以使企业经济效益最大化，还能够减轻企业经济负担。所以说要使宏观调控政策目标得以实现，我国的房地产企业就必须加强土地增值税筹划，以积极满足土地增值税优惠条件。
2.3帮助提高经济效益
通过土地增值税的筹划工作，财务人员能够对土地增值税相关政策加深了解。土地增值税筹划工作本身较为复杂，因此需要财务人员加强财务核算工作，并严格遵守相关政策规定，以确保筹划能够有效开展。一方面，税收筹划有利于企业提升财务管理水平；另一方面，有助于提高企业的纳税意识。同时，在对相关税收政策充分掌握的情况下，企业可以合理避税，减少纳税成本，从而提高经济效益。
3房产企业增值税筹划及清算方法
3.1充分利用国家优惠政策
近几年，我国加强了对房地产企业的宏观调控，由于土地增值税是我国最重要的调控政治手段，所以土地增值税的征税政策变化逐渐变快，而房地产企业也要尽快地了解我国相关税收政策的形势，并对征税政策的优惠条件进行深入的研究。房地产企业对土地增值税进行纳税筹划时，必须要提前掌握税收政策的各个相关细节，并制定相应的措施。在制定措施时，千万要注意不能为了免税和节税，而违反国家的税收法规，更不能去逃税。房地产企业还需要通过对纳税的筹划，来选择纳税成本较低的缴纳方法，并以此为依据来设计清算技巧。目前，我国有一些征税政策的优惠条件，比如，当房地产企业的增值税率超过20％的时候，就可以不用按照优惠税收的相关条款来进行纳税，而是依据企业实际纳税的情况，来进行整合换算，从而找到符合自身企业的纳税方式。房地产企业在开发项目的时候，所缴纳的土地增值税税额越大，获得的利润就越高，相反，如果房地产企业缴纳的土地增值税税额越低，获取的利润就越少。所以，房地产企业在建设商品房的时候，如果房子卖得越便宜，缴纳的土地增值税就越少，在这种状态下，房地产企业能够获得的利润是正常的利润。我国税法的收税优惠规定了增值额超过扣除项目金额20％的纳税筹划的六个特点，其所有增值额都要按照规定来计税。房地产企业要深入研究我国征税政策优惠条件，然后进行科学合理的纳税筹划，从而减轻企业的纳税压力。
3.2选择恰当的清算时机
预征是指在项目建设结算后，通过科学合理的预征率对土地增值税进行清算的方法。在我国，目前土地增值税的征收采用的就是这一方法。这一方法要求房产企业按照预征率，将获得预售资格后所得的销售收入作为计税依据进行缴税，最后再在达到项目清算条件时，对增值税进行汇算清缴。然而，我国各地地方政府对预征率的规定各不相同，在实际预征中，当出现应纳税额比清算时应纳税额小的情况时，需要推迟清算，但当应纳税额大于清算时的应纳税额时，就需要尽早的进行清算。房地产企业在进行具体的筹划时，需要选择项目建设的清算时间，当土地增值率大于土地增值率平衡点的时候就要推迟清算，当小于土地增值率平衡点的时候就要提早清算。房产企业要时刻做到筹划清算时间在项目满足清算条件前，只有把握好清算时间节点，才能使企业在土地增值税清算上具有更多的自主性，才能使企业的根本利益得到最大程度的保障。
3.3确定科学的可扣除项目金额
可扣除项目金额在土地增值税和增值额的确定上具有重要的影响。因此，确定科学的可扣除项目金额对减轻土地增值税税收负担具有重要意义。通过土地增值税税收筹划，企业可以使税前利润得到有效提高，与此同时，可扣除项目金额可能会有所增加，但整体上来说，企业的税收利润还是较大的，因此仍能满足税收筹划的要求。在确定可扣除项目金额时，要立足于企业自身情况，科学的确定金额，从而使企业实现税前利润最大化的目标，以达到税收筹划的目的。
3.4充分利用征税范围
房地产企业在建设商品房时，可以通过选择合作方的方式来减少土地增值税，我国的相关税法中对这种情况有过规定，按照比例来分房自用的，可以暂免土地增值税，如果是商品房建设，可以在商品房出售的时候，按照一定比例的税率来进行土地增值税的缴纳。所以房地产企业在进行合作方选择的时候，可以将这一规定考虑进去，充分发挥出土地增值税征税范围的作用，帮助税收筹划。除此以外，房地产企业还能够利用房地产的代建房来进行节税，房地产企业可以在代建房屋的过程中，获取代建费用，不过这种代建费用，只属于企业的劳务输出费用，但那些建成的房子在没有进行产权转移的条件下，是不用缴纳土地增值税的。房地产企业在建设代建房时，需要重点考虑房屋的最终用户，然后进行合理的开发，只有这样才能实现土地增值税的节与减。
4结语
对房地产企业而言，其自身具有资金密度大以及投资周期较长的特点，在全面实施土地增值税清算政策后表现得尤为突出。因此，房地产企业应该强化对土地增值税税收筹划的管控，积极探究清算技巧，以使企业的避税能力得以提高，从而减轻税收压力，同时增大企业的资金使用效率和效果。具体来说，房地产企业在财务管理中要制定科学合理的规划，将对筹划的管控渗入到房地产建设的各个环节，从而为企业的决策以及管理提供助力，最终减轻企业资金的压力，提升企业的经济效益。
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增值税税收筹划论文2
众所周知，税收筹划是一项高技术含量的工作，因而房地产开发企业要全面了解到相关的税收法规，同时充分掌握自身的运营情况，并且应当采取切实有效的手段，借助税收筹划的方式，减轻房地产开发企业的纳税负担，从而促使企业核心竞争力的不断提高。
一、土地增值税的税收特征
1.土地增值税的概念
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物、其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。对于不同类型的房地产，土地增值税实行的是差别税收待遇，按照商品房销售增值额的高与低来采取差别累进税率，并且增值率与税率成正比。这就是说增值率越高税率则越高，此时应多征收税款;反之，增值率越低税率就越低，此时应少征收税款。
2.土地增值税的征收以及缴纳管理
在项目尚未办理竣工结算之前，纳税人要按照商品房预期的销售收入及按照税务部所规定的税率来预缴税款，等项目全部竣工以及结算之后，并且已将商品房销售出去，然后再清算整个项目应该缴纳的土地增值税。虽然部分房地产企业设置了账簿，但是由于成本原始凭证不齐全、费用开支不合理等，因此税务机关无法对房地产企业的销售收入以及应该扣除项目的具体金额加以明确，此时主管税务机关可以采取核定征收的纳税方法。
3.计算土地增值额
土地增值额=转让商品房的销售收入—(建造成本—已经计入开发成本的借款利息)*1.3—与转让商品房销售收入有关税费。其中，在计算土地增值额中所扣除的项目如下：房地产企业在开发过程中所支出的各项间接费用、税金以及其他;房地产企业取得土地使用权所支付的地价款、关税等。
4.土地增值税额的计算方法
通常情况下，要先计算出增值额和扣除项目金额，继而确定土地增值税的计算方法。首先，如果增值额与扣除项目金额的比例小于或者等于50%时，此时土地增值税额=增值额*30%;其次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于50%小于100%时，此时土地增值税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%;再次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于100%小于或者等于200%，此时土地增值税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%;最后，如果增值额与扣除项目金额的比例大于200%时，此时土地增值税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。上述公式中所出现的5%代表二级速算扣除系数，15%代表三级速算扣除系数，35%代表四级速算扣除系数。
5.土地增值税的税收优惠
当纳税人建造普通标准住宅出售，增值额小于扣除项目金额的20%时，应该予以免征。普通标准住宅应该满足以下几个条件：住宅小区建筑容积率远远超过了1.0;单套建筑面积没有超过120平米;实际成交价格低于平均交易价格的1.2倍。对于合建方，一方出土地，另一方要出资金，一同合作建造，当建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暂免征收土地增值税。由于国家建设的需求来依法征用以及回收的房产可以免征土地增值税。
二、分析房地产开发企业土地增值税的税收筹划
1.筹划借款利息
大部分房地产企业的项目开发资金主要来自于不同途径的借款，然而借款利息会采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税也是不同的。在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应该将其纳入到开发成本。但是在实际工作过程中，要清算土地增值税项目，大多数情况下会将资本化的利息调整为相关的费用，然后再简单的处理这些利息。但在实际操作过程中，并不会将已经资本化的利息纳入到财务费用中，然而仅仅是在计算增值额时会扣除这些利息支出。因此税法的规定如下：其一，纳税人要将银行贷款的利息原始凭证提供给主管纳税机关，帮助主管税务机关区分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=实际支付利息+(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*5%。其二，如果纳税人不能将银行贷款的利息原始凭证提供给主管税务机关，此时就不能正确划分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*10%。
2.合理提高成本化的管理费用
房地产企业管理的人事编制可以调整管理费用，由此导致房地产企业的土地增值税得以降低。举例而言，某一房地产开企业具有30名管理人员，每一年需要花费300万。在这30人当中有25人参加了项目开发管理这项工作，然后总经办在会议上决定要将这25名工作人员的人事调整为项目部，可以加快项目的开发步伐，按照这种计算方法可以促使成本费用支出金额得以增加，并且需要扣除的成本费用也会增多，这便在一定程度上减少了企业应该缴纳的税款。
3.合理策划地下车库
通常商业地产的高层项目会将一层、二层建造成地下车库，同时在划分车库类型的时候，要按照车库性质将其分为以下三类：第一类，有产权车库;第二类，利用人防工程建造的车库;第三类，无产权的车库。大部分房地产开发企业为了增加自身的销售额，他们会构建有产权车库，其实从税收这一角度来讲，开发商房地产企业的决策是不正确的。
如果本小区的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，因此开发商房地产企业要采用人工防工程建造的车库来达到避税的目的。房地产开发企业可以委托物业公司与车主签订相关的合同，车主获得了多年的车位使用权，但是物业公司可以向车主收取相关的管理费用。
如果房地产开发企业想要回笼资金，那么就要建造无产权的车库。在会计制度以及税法中没有明确规定核算以及处理无产权车库的方式。同时房地产开发企业要将单独处理车库，等车库建成之后要将转入到投资性房地产，并且等建成之后也可以出租。
4.筹划出售固定资产以及开发产品
部分房地产开发企业为了规避土地增值税，他们会将待出售的开发产品转换为固定资产，并且将其出租出去，等租赁期满三年之后再出售。但是在这三年的租赁期所取得的租金应该确定为房地产开发企业的收入，在出售的时候还要按照销售企业的不动产加以处理。在出售这些固定资产时，要将处置收入扣除账面价值以及相关税费之后的金额进入到当期损益，在处置固定资产时，往往会设置“固定资产清理”这一科目，然后再进行核算，当清理完固定资产后要将相关净收益纳入到固定资产清理这一科目中。在处置固定资产的过程中，应缴纳营业税金以及附加费，在这一过程中并非会涉及土地增值税。
5.充分利用土地增值税税收优惠
房地产开发企业要销售普通标准商品房时，如果增值额与扣除项目金额的比例没有超过20%，此时需要免征土地增值税。增值率影响着普通住宅是否可以免缴土地增值税。房地产开发企业要根据自身的实际情况来对增值额予以调节，或者可以调节可以扣除项目的费用，这样做有助于控制好增值率，有助于房地产开发企业合理规避土地增值税。
三、总结
近几年来，国家税务局开始逐渐细化清算土地增值税的规定，所以，房地产开发企业要筹划好税收，提高自身的经营利润，促使房地产开发企业更好的规避土地增值税。
增值税税收筹划论文3
摘要：近年来，在经济迅速发展的推动下，建筑行业取得了十分显著的发展成果，尤其是房地产企业，因此其市场竞争也越来越严峻，为了有效增强企业的竞争能力，必须在税收筹划方面进行深入的研究并根据研究成果进行调整，这样不仅能够实现整个建筑行业的良性发展，同时还能为企业创造更大的收益。本文就对这一问题进行了详细的探讨与分析，并且文章还提出了几项具有可行性的筹划方法。
关键词：建房地产企业；土地增值税；税收筹划
随着房地产竞争形势的越发严峻，其对企业的发展构成了一定的威胁，但同时也给其提供了一定的发展机遇，因此企业为了实现长远发展，必须在税负方面进行调整，通过科学合理的筹划方式最大程度地节省企业所需上缴的税额。本文就对此进行了具体分析。
一、概述
土地增值税在核算时所主要依据的是房地产企业的一些项目和具体对象，在征税的过程中，主要针对的是一些属于国家管理范畴内的土地，同时还包括一些建筑在相关方面的增值额度。另外，转让地产时还必须进行一些相关项目的扣除工作，其通常包括以下几种类型，第一是完全拥有土地的使用权所应当支付的资金，国家通常在此方面都有明确规定。第二是在土地开发及建设过程中所花费的费用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和迁移的费用[1]。第三是在地产开发过程中所涉及到的一些间接费用，包括销售与管理等。第四是对一些使用年限较长的建筑所花费的评估费用，政府通常在此方面都有明确的规定，并且之后还必须经过当地税务机构的审核。第五是在转让过程中所应上缴的税金，主要包括营业税额等。第六是使用与开发过程中所涉及到的成本与建设的资金总和，通常按照其总和的20%进行扣除。
二、筹划方法
(一)优惠
在筹划税收过程中可有效利用一些具有减免作用的政策。在相关条例中明确指出，负责纳税的人员如果出售的是一些属于一般范畴的建筑，则增加的额度应该在扣除金额的百分之二十以下，若其业务还涉及到其他地产的开发，在制定增加额度的时候，应该将两者区分开来，而不能用统一的标准进行计算。针对不同的住宅来说，其销售所获取的资金是有一定的差异的，因此必然不能用相同的标准对税务进行核算。在计算一般住宅的时候也应当注意，必须确保扣除的额度没有超过增值额度的五分之一，否则企业就会受到严重影响，无法享受到免税政策。因此，政府为了最大程度地减少增值额度，最重要的就是对扣除的资金进做调高处理[2]，并且使房屋的销售金额能够得到减少。在增加扣除方面的金额时，可通过多种方法来实现，如加大项目开发成本等，这样便能够使房屋的质量有所提升。应注意的是，其必须在相关的限制标准之内，若超出标准范围同样无法享受优惠。另一方面，若要降低建筑销售的费用，必须对一般住宅的增值进行有效的控制，协调好两者之间的关系，并根据各自的税率对支出的多少进行选择。
(二)转移
在筹划过程中能否进行费用的转移是一个值得去探讨的问题，一般情况若在事后做转移处理是与法律相违背的。因此，必须在事前进行转移处理，其主要调整的是企业中一些人事方面的具体工作。通常企业中所花费的差旅以及福利等多项费用都在间接费用的规划范围之内，但在具体核算增值税的过程中，这些费用是起不到任何作用的，而相关的项目筹划人员却可以在成本中计入这些费用，在之后的核算过程中再进行扣除，这就使得筹划有了一个十分重要的方向。也就是说，企业相关人员所花费的日常支出可与项目联系起来。这一方案是具有一定的可行性的，地产企业完全拥有这样的权力，并且相关的税务部门不能对此进行干涉[3]，因为这属于企业内部的发展和运转政策。
(三)借款
从企业中在会计方面所制定的具体政策和规则来看，在整个开发工作完成之前所涉及到的利息费用是属于成本范畴之内的，负责纳税的人员就可针对此进行百分之二十的扣除，这就使企业所应担负的税务得到了有效控制，为企业创造了更多的收益。另外，利息是在企业财务所划分的范畴之内的，这一点通常在相关的财务制度中也有明确的规定，但其对利息额度也有一定的限制，即不能超过同等状况下的银行税率，否则在扣除的过程中只能按照百分之五计算，若利息的出处不能提供完整的证明，同样不能进行扣除[4]。因此，这些规定都具有一定的可利用空间，这就使得负责纳税的人员在筹划过程中有了更多的途径。若项目开发主要的筹资方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能够提供相关的证明，并且根据项目的核算标准进行扣除，就能够使税负得到降低。若项目在开发过程中借款额度较少，则尽量不要提供证明，这样就能够使开发费用在原有基础上被扣除更多，进而帮助企业获得更大的效益。
(四)收入
随着人们生活质量的不断改善，其对住房也有了更高的要求，因此，项目的开发也逐步实现了转变，如今更多开发的是装修房类型的项目，并且在标准上也处于不断提升的过程。房屋在销售过程中除了需要遵循原本的房产价格之外，装修也是一个需要考虑的重要部分。根据税法在此方面的规定情况来看，通常在缴纳税额的时候应按照销售金额的百分之五进行计算，若在合同中有明确提到装修方面的费用，则应另外缴纳百分之三的税额，住户在缴纳税额时应按照销售金额的比例。因此，在房屋销售的过程中，若明确指出其中包含装修的费用，就使企业增加了更多的增值税额，企业必须深入研究相关的税法制度，并在税法允许的条件下尽量合理区分销售金额与装修金额，这样就能够减少所应缴纳的税额。针对此问题，最有效的方法就是企业可以专门设立一家负责装修的公司。在签订合同时就可针对房价与装修签订两份不同的合同，通过这样的方式，装修的费用就不属于应缴纳的税收范畴之内，这就为企业减少了所应缴纳的税额。
(五)价格
在计算增值税的过程中通常采用的是累积的方式，因此如果销售方面的费用处于不断增加的状况，那么所应缴纳的税额也应该在此基础上进行累加。若房产销售的金额发生改变，则会直接影响到企业整体的收益，因此企业在制定价格的过程中必须充分考虑各方面的影响。在提升企业效益的同时也应考虑相关策略是否会对企业的税负造成影响，避免在这一过程中使企业无法享受相关的优惠政策。除此之外，企业还应当充分考虑在调整价格的过程中是否会影响到企业在整个市场中的竞争能力和地位，若不充分考虑这一因素，将会对整个企业的发展造成严重影响。总之纳税筹划的六个特点，企业在制定方案的过程中必须考虑价格及多方面的影响因素，并在此基础上进行详细分析，尽量确保税负能够被控制在最小范围内。
(六)合理利用纳税时间
在筹划税收的过程中拖延时间也是一个十分有效的方式，通常其可通过以下两个途径来实现，首先是在收入上进行推迟，使企业在获得收入的时间上能够更晚一些。第二是在向上级申请纳税时尽量控制在期限将满的临近时间。在相关的税务条例中有明确的规定，在上缴税务时应当减去项目的资金，因此负责纳税的人员就可以对成本进行有效控制，尽量拖延其完成的时间，包括施工中所用到的设备及安装等多个方面的费用，在结算时就可在时间上进行延后处理。这也是一个筹划的重要方法和途径。
三、结束语
总而言之，增值税缴纳涉及到多个方面的影响因素，企业在解决这一问题的过程中不仅要考虑到企业的发展，同时还要综合各方利益进行合理化的调整。同时，相关负责人员必须对税收条例进行认真的研究，针对此制定出合理的筹划方式，使企业在规避税收风险的前提下，实现企业价值最大化目标。
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