【摘要】税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。本文结合房产税的特点,从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨。
【关键词】房产税 自用房产 出租房产 税收筹划
一、前言
税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理安排税务行为,以获得最大的税后利益的一种经济行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。
二、房产税的特点
我国现行的房产税设立于1986年,是从原房地产税中分离出来的。1986年9月15日,国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始施行。之后,各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例,制定了施行细则。随着外向经济的迅速发展,从2009年1月1 日起,房产税统一了内外税制的区别,取消了外资企业和外籍人员一直沿用的《城市房地产暂行条例》,将外资企业和外籍人员也纳入到房产税的纳税人之中。房产税的主要特点:
1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象是房屋。
2.房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税,对建在农村的房屋不管是否用于经营,都不征税。
3.房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产,按房产的计税余值,税率1.2%,对于出租的房产,按租金收入征税,税率12%。
房产税的这些特点,为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
三、房产税税收筹划的要点
(一)从征税范围进行筹划
按照税法规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业,生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓储库落户在县城内,无论是否使用,每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税,而将仓储库建在城郊附近的农村,虽地处偏僻,但交通便利,对公司的经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。
(二)从计税依据进行筹划
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根据房产的用途可以分别进行筹划。
1.自用房产的税收筹划
自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围,合理减少房产原值。
(1)合理划分房产原值
税法规定,“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。
(2)正确核算地价
税法规定,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,而《企业会计准则第6号——无形资产》规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务,均要求将土地使用权作为无形资产单独核算,“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此,企业在外购土地及建筑物支付的价款时,一定要根据“配比”的原则,合理分配建筑物与地价款,分别进行帐户处理。
(3)及时做好财产的清理登记工作
企业在生产经营过程中,难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产,它的挂账原值是计算房产税的基础数据,它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此,企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况,做好财产清理登记工作,并及时向税务机关报批财产损失,以减轻税负。
(4)转变房产及附属设施的修理方式
税法规定,对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上,或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的,应增加固定资产的计税基础。因此,我们在房产修理时,将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理费低于限额,这样每次修理费可以直接从损益中扣除,不须增加房产的计税基础,从而相应减少房产税税负。
2.出租房产的税收筹划
按照税法规定,房产出租的,以房产租金收入计算缴纳。因此,对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。
(2)通过关联企业转租
不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一起,如果企业所属地段较偏僻,可以考虑将闲置的房产出租给关联企业房产税税务筹划,再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人,只是房产转租人,根据税法规定,转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租,可以减少企业的整体税负。
(三)从计征方式进行筹划
房产税的计税方式有从价计征和从租计征,从价计征是按房产计税价值计征,税率为1.2%,从租计征是按房产的租金收入计征,税率为12%。随着经济的发展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,则其帐面原值很低,这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况,“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此,要转变租赁方式,变从租计征为从价计征。
(1)将出租变为投资
企业将房屋对外出租,按规定要按租金收入缴纳房产税,如将房屋对外投资入股,参与被投资方的利润分配,共同承担风险,投资方就不用按12%的高税率缴纳房产税,而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳,相比之下,这样计算的房产税要少得多。
(2)将出租变为仓储管理
出租合同出租房屋属于从租计征的房产范围,但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然,租赁与仓储是两个不同的概念,租赁只需提供空房就行了,不对存放的商品负责;而仓储不仅需要添置设备设施,配备相关的人员,还要对存放的商品负责,从而增加人员的工资和经费开支,但这些开支还是远远低于节税数额,扣除这些开支后,企业还是有可观的收益的。
(3)将出租变为承包
根据税法规定,如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款,均属于企业内部分配行为,不属于租赁行为。因此,如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证,将房屋承租人聘为经营者,将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去,收取承包收入,那么原有的房产就可以按从价计征,这样就可以避免较高的房产税。
(四)从优惠政策进行筹划
房产税作为地方税种,税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征;企业大修理停用在半年以上的房产房产税税务筹划,在房屋大修期间免征房产税;纳税人纳税有困难的,可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业,应充分掌握、利用这些优惠政策,及时向税务机关提出书面减免税申请,并提供有关的证明,争取最大限度地获得税收优惠,减少房产税的支出。
四、房产税税收筹划中应注意的问题
税务筹划可以给企业带来节税利益,但同时也存在着相应的风险。房产税的税务筹划风险主要是:政策、经济环境变化风险、税务行政执法力度导致的风险、财务管理和会计核算风险等等。因此,企业要注意以下问题:
1.税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻法律的空子,因此在进行房产税税收筹划时应坚持依法原则,密切关注房产税等相关税收法律政策变动,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合企业自身的实际情况,综合衡量税务筹划方案,才能达到预期的效果和目标。
2.税收筹划必须遵循成本一效益原则
税收筹划是企业财务管理的重要组成部分,它涉及筹资、投资、生产经营等过程。它应该服从财务管理的目标,即利润(税后利润)最大化。因此在筹划税收方案时,不能过分地强调税收成本的降低,而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少,使纳税人的绝对收益减少。
3.税收筹划应重视会计与税收差异
虽然会计制度与税法同属规范经济行为的专业领域,但二者分别遵循不同的规则,规范不同的对象,且存在诸多的差异。特别是房产税属地方税,税收政策具有一定的弹性空间,税务机关在税收执法上拥有较大的自由裁量权。因此,在进行税收筹划时,一方面规范会计核算基础工作,提高会计核算质量,按时申报纳税。另一方面要加强与税务机关的联系和沟通,争取在税法的理解上与税务机关取得一致,特别在某些模糊和新生事物上的税收处理能得到税务部门的认可。
综上所说,房产税的税收筹划是一项较为复杂的工作,我们必须熟练掌握国家的税收政策条文并灵活的加以运用,同时结合企业实际情况,综合考虑各方面因素以及其他税种的税负效应,进行整体筹划,寻求最佳方案,以达到企业整体效益最大化。
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