房地产开发项目中，专门针对房地产业务财务分析指标都有哪些？如何做好开发项目财务管理工作？
房地产开发项目中，除了适用所有公司的指标外，更应该注意成本、土地储备还有预收账款这部分。
开发阶段，成本是一大项；另外土地资源是稀缺资源，增值性比较强，在财务报表中反应存货项，会影响存货周转率；预收账款作为负债的一项，会影响公司的偿债能力分析。
但万变不离其宗，都离不开下面的套路：
管理方面的话成本、费用、其他支出管理这几方面多掌控一下。这个不太擅长。
自己片面的理解，希望能有所帮助。
三个指标玩转资产负债表
很多人把财务分析说的非常高大上，让众多股民望而却步，知难而退。其实财务分析并不难，普通股民完全可以通过短时间得学习，掌握几个核心指标，提高自己得选股成功率，降低投资风险。下面我们会在介绍资产负债表的过程中，向大家推荐三个核心指标。普通股民只需要了解三个指标，就能对自己的股票投资有很大帮助。
上市公司的财务报表中，资产负债表是核心，其他报表都是对资产负债表的解释说明。因此，通过对资产负债表，股票投资者可以从这张表中看出这家企业的好坏。
资产负债表分成左右两部分。左边是企业拥有的资产，账面上用钱来衡量，就是所有能够给企业带来收益的资源总共值多少钱。右边是钱得来源，分成负债和所有者权益两部分。负债就是借来得钱，需要到期还给人家，并支付利息。所有者权益这个词比较绕，股民可简单理解成净资产，就是企业股东自己得钱，主要分成原来投入的钱和后来挣得钱。资产负债表的左右两边永远相等，即资产=负债 所有者权益。
资产的构成
根据变现能力大小，资产分为流动资产和非流动资产。
流动资产，指可以在1年或者1个营业周期内变现的资产，货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等。股民可以重点关注货币资金和应收票据这两种流动资产，一是因为这两项资产大多从银行账面可以查到，真实性最强；二是最能体现企业的资金富裕程度和支付能力。
非流动资产，指不能在1年或者1个营业周期内变现或者耗用的资产。主要包括三类：长期投资类（可供出售金融资产、长期债权投资、长期股权投资）；固定资产类（固定资产、在建工程、固定资产清理、投资性房地产等）；无形资产（无形资产、开发支出、商誉等）。非流动资产的分析难度要大一些，不建议一般股民在开始的时候投入太多精力。
负债的构成
根据负债的偿还周期，资产分为流动资产和非流动资产。
流动负债，指将在1年内偿还的债务，主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收货款、应付工资、应交税金、应付利润、其他应付款、预提费用等。
长期负债是指偿还期在1年以上的债务，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。
所有者权益构成
所有者权益在教科书上，一般被分为实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四类。
实收资本是投资者实际投入。资本公积是通过企业非营业利润所增加的净资产，包括接受捐赠、法定财产重估增值、资本汇率折算差额和资本溢价所得的各种财产物资。
盈余公积是指企业从税后净利润中提取的公积金。盈余公积按规定可用于弥补企业亏损，也可按法定程序转增资本金。
未分配利润是净利润经过利润分配后所剩余的，没有再分配的利润，等待以后分配。
除了这四项基本科目以外，现实的财务报表中，所有者权益部分一般还含有归属于母公司所有者权益和少数股东权益两部分内容。“归属于母公司所有者权益”反映公司集团的所有者权益中归属于母公司所有者权益的部分。少数股东权益”反映非全资子公司的所有者权益中属于少数股东享有的份额。
这是两个绕的不能再绕的名字，甚至在网上找个能看明白的解释都很难，但这是两个指标却是非重要的两指标。（我甚至怀疑是不是有人故意不想让大家弄懂。）
其中，归属于母公司所有者权益是所有重点中的重点，包含了企业发展的所有源代码。具体计算公式是：归属于母公司所有者权益=实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他（注意，这个“其他”并不是可有可无的）
资产负债表是最重要的财务报表。对于那些对财务分析不熟悉的股民来说，资产负债表里其中有三个指标是可以拿过来直接用的，完全不需要分析，一目了然，一下就可以判断上市公司的好坏，他们分别是资产里的货币资金，所有者权益里的归属于母公司股东权益和未分配利润。如果这几个指标表现良好，比如数额比较大，能够保持持续稳定的增长，不用知道它们的具体含义，我们也可以初步判断这是一个好公司。
股票投资就这么简单。
手把手教你读财报（9）-资产负债表之生产相关资产
写在前面：本文于1206始发于公众号“Gabriel没有特殊字符”。财报讲解比较生涩，建议大家先收藏，然后对着财报进行研读。
和大家介绍过，资产负债表中的资产大体可以分为三类：运营相关资产、生产相关资产、投资相关资产。前几天和大家分享了运营相关资产：货币资金、应收账款、应收票据、存款等。今天和大家生产相关资产。
生产相关资产主要包括固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、商誉、长期待摊费用等。大家可以明显发现这些资产和运营相关资产的区别，运营相关资产主要是日常运营活动产生和需要的资产，比如买卖原材料、销售活动等，而生产相关资产主要是指公司的固定资产、大型建筑活动或者其他和日常运营无关的资产。
固定资产
固定资产是指公司为经营而持有，使用寿命超过1年，价值比较大的非货币性资产。包括房屋、建筑、机器、机械、运输工具及其他与生产经营活动相关的设备、器具和工具等
大家要注意的是
（1）固定资产是要折旧的。买资产的时候，钱已经付出去了，但是购买成本要分摊在资产的整个生命周期中，折旧虽然不用付出去现金，但是要作为当前经营的费用，从利润表中扣除。
（2）除了折旧，固定资产年末（或季度末）还需要进行减值测试。一般因为资产市价下跌、技术陈旧、损坏等，使得资产可变现价值低于账目价值，这个时候就要进行差额计提准备，从利润表中扣除
(3)折旧政策有好几只，要特别关注公司突然改变的折旧政策。要搞懂为什么。 这个还是一样，对于看不懂的会计准则，就看看同行业怎么弄得，并且尤其关注会计准则的变动就好。
（4）因为折旧会减少当期利润，所以优秀公司一般会采用快速折旧法，把折旧往前堆，这样会将利润往后放，从而减少当期的税，相当于从税务局拿到了无息贷款。而近日不管明日的公司一般会选择拉长折旧时间，减少当期费用，增加当期利润
（5）折旧并不意味着资产真的损失了，有些资产年年折旧，账目价值已经到0了财务指标分析，但是还会有价值甚至在增值。比如水电企业的大坝、白酒的酒窖、企业的购买的市区房产等。这些潜伏价值，很容易成为股价的催化剂
在建工程和工程物资
在建工程，字面意思，在建工程一边消耗工程物资，一边创造“固定资产”，一旦建好了就转成固定资产了。因为在建工程不用折旧，所以如果企业有大笔的在建工程且迟迟不转入固定资产，投资者一般就需要对其持有怀疑态度了。要不就是已经建好但是防止折旧，一方面就是虚假项目来进行造假，最后用大比例折旧或者意外损毁来计提高额损失，毁尸灭迹。
工程物资就是为在建工程准备的物资，不再赘述
无形资产
包括专利、商标、著作、土地使用权、特许权、版权和非专利技术等。
无形资产需要进行摊销，类似于固定资产的折旧。摊销时如果无法确认摊销年限，则无法摊销，仅能在期末进行减值。
无效资产可以买、可以是股东投入、也可以是自己研发的。研发分为研究和开发，对无形资产研究阶段的费用记录在管理费用，开发阶段的支出记录在无形资产价值。开发阶段是指技术成果或其他指数研究成果后，投入商业化前的支出。
一般利润高的公司会把研发支出计入到费用中，来减少当期税收。而经营有困难的公司就会愿意把他计入无形资产中，让财报好看。
无形资产的研发收益和风险都很大，比如新药。如果我们关注的企业研发费用庞大，则需要理解其行业、企业后判断。研发费用通常会单独展示。
要注意的是土地使用权，是中国公司无形资产的重要组合部分，但是对于房地产公司，为建房子而买的地是存货。非房地产公司买的地，当其被列入投资性房地产时财务指标分析，也不是无形资产。
商誉
若一家企业的获利能力超过可辨认净资产的正常获利能力，超出的部分一定是由另一种资产带来的，这个资产就是商誉。巴菲特说过，直接简单的企业分析经验，使我现在特别倾向于那些拥有金额很大的、可持续的经济商誉，却对有形资产需求很少的企业。。在通货膨胀时期，经济商誉是一份不断创造丰厚回报的大礼。最简单的例子，比如茅台这种企业的名声在外就是商誉的体现。
只有在收购过程中，比可辨认的净资产公允价值多付的那笔钱，才可以被记录为商誉。比如A公司总资产1个亿，B公司收购A花了2个亿，多出来的1个亿就是商誉。
商誉不用摊销，但每年做减值测试，如果没有证据显示他减值了就不动，否则就进行计提减值准备，从当年利润扣除。一般来说，收购方在收购过程中，在总价不变的情况下会低估实物价值，提高商誉价值，因为商誉无须摊销，能降低后期折旧会让后期利润表好看。所以一旦公司进行收购，则需要看看过程中的有形资产是否公平，或者将商誉折旧计算，或者去掉商誉看看公司的负债率是否ok，这些都是要关注的。
另外，商誉是现在大家买股票一个很容易关注的指标，比如某公司频繁溢价收购，积累了大量的商誉，而商誉后期一旦减值，对公司的利润是绝大的影响。。所以大家一般都会回避高商誉的公司。
长期待摊费用
指企业已经支出的但功效持续一年以上的费用。常见就是对固定资产的改良费用，而对固定资产的维修费用是要进入当前费用从利润表中扣除的。改良和维修的区别是此处修理对公司收入的贡献是只对本期收入，还是超过一年以上。
会有公司将当期费用放进长期待摊费用中变为资产，因为可以减少当期费用，提高当期利润，如果企业宁愿早纳税、多纳税也要这么做，那就要小心了。长期待摊费用中的资产毫无变现价值，其数字越大，就越应该值得怀疑
好啦，关于生产相关资产总结一下吧
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