实务中，有人咨询：房地产开发企业完工交付开具正式发票后产生的9%的销项税，可否全额抵减预收款环节按照3%预交的增值税？比如预收款3000万按照3%预交了90万的增值税，部分房屋完工交房后开了正式发票1000万，按照9%产生90万的销项税，开具发票的当月产生的90万销项可否全额抵减预交的90万增值税，当月是否可以不用缴纳增值税？另外，甲项目开具正式税票，可否抵减乙项目预交的增值税？

以上问题延伸归纳总结如下：1、房地产企业只有一个项目的情况下，分阶段确认增值税纳税义务可全额抵减前期预缴增值税？还是按照项目完工交付情况配比抵减前期预缴增值税？2、房地产企业同时存在多个项目的情况，不同项目的之间预缴税款和应交税款能否相互抵减？是可以不区分各自项目全额抵减预缴税款？还是区分各自项目只能抵减发生增值税纳税义务项目中的预交税款？是按完工交付比例配比抵减预缴税款还是不按比例配比全额抵减各项目预缴税款？这是营改增后一个老生常谈的问题，追本溯源一下，房地产企业为什么会有预缴增值税的税制设计呢？其实之所以要预缴增值税，总的来说，增值税的纳税地点一般按照机构所在地原则确定【按照税务登记证】，但全面营改增后，为了保证地方财政平衡，避免因税制改革带来税源转移，同时方便纳税人的原则，对一些体量较大的建安业、影响经济运行的房地产业及与所在地紧密相联的不动产交易等特定情形实行了预缴模式。具体来说原因无非是以下几点：1、空间均衡：税源均衡各地利益，保证地方财政平衡；2、时间平衡：均衡长周期项目各期纳税，保证税款均衡入库；3、财政收入：避免税款流失风险，保证国家财政收入。按照现行政策，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条、十五条规定， 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%（笔者注：2019年4月1日起调整税率为9%）的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，企业在纳税义务发生之日所属的申报期内，向主管税务机关申报纳税，并可抵减已预缴税款，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。那么，这里就又产生了一个实务中的税企争议问题—预缴增值税抵减应纳税额时，是否需要分项目抵减？现行政策及总局相关文件对此问题没有明确说明，也未做禁止性规定，原则上应视同允许。但实务中很多纳税人还是不放心，原因在于主管税务机关的回复各不相同，笔者根据全国各地回复来看：

个别地方实务纳税人咨询中口头回复应区分项目进行抵减且按配比关系抵减！即纳税人当期抵减预缴税款应按对应项目和已确认销售收入对应面积的预缴税款进行抵减。即：不同项目之间的预缴税款，不能相互抵减应纳税额；同一项目，应以确认收入的销售面积对应的预缴税款，抵减当期应纳税额，不能以未确认收入面积对应的预缴税款抵减应纳税额。”如福建对建筑企业预缴税款的只能抵减同一项目应缴税款的规定！

笔者也认可当前主流观点那就是：预缴的增值税税款，可以跨项目抵减，且无需按照完工交付情况配比抵减。原理在于：首先，增值税是以企业为主体缴纳，不是以项目为主体缴纳，不应区分项目区别对待，不因营改增有所改变，也不应因行业不同有所改变；其次，增值税在纳税申报上是以月为单位（一般纳税人）进行申报，月度所属期内本企业的所有增值税情况，包括进项、预交、销项、应交在纳税申报层面应统一汇总计算。另外，就房地产企业而言，房地产企业并不能因为项目的不同而将预缴税款滞留到本项目完工，也不应将预缴税款按照完工交付进度配比进行抵减，而是在一个企业主体范围内汇总计算，相互抵减。实务中，房地产企业预缴税款如果按不同方式进行纳税处理，对于企业会有什么影响？举例：A房地产公司是一般纳税人，开发甲乙两个项目，均为一般计税项目，均取得预售证开始预售，A公司选择一般计税方法。甲项目取得预售收入1亿元（含税，下同），乙项目取得预售收入2亿元，2023年3月，甲项目一部分预售房源完工交房符合增值税纳税义务的确认条件，涉及收入6000万元，不考虑其他税费，2023年4月A公司应补缴多少增值税？首先，计算2022年3月两个项目预缴的增值税金额甲项目预缴的增值税=10000÷（1+9%）×3%=275.23万元乙项目预缴的增值税=20000÷（1+9%）×3%=550.46万元然后，计算2022年4月应纳增值税应纳增值税=6000÷（1+9%）×9%=495.41万元那么问题来了，究竟应该如何抵减前期已经预缴的增值税？观点1：按照各自项目抵减所属的预缴税款，但可以不按比例配比抵减2022年4月应补缴增值税=495.41-275.23=220.18万元观点2：按照各自项目抵减所属的预缴税款，且应配比抵减2022年4月应补缴增值税=412.84-6000÷（1+9%）×3%=247.70万元观点3：可以不区分项目抵减（混合抵减），直到抵减完为止2020年4月由于累计已预缴未抵减的税款超过495.41万元，所以暂不需要补缴增值税。综上可以看到，三种不同的观点，计算出来的当期应纳税额是不一样的，当然，从整个公司持续经营的角度看，总体应缴纳的增值税是没有变化的，只是增值税的入库时点和各时期入库金额的不一样而已。但是，站在财务的角度，资金是具有时间价值的，能够在前期少缴纳税款，总归对企业来说是有利的。在目前实务中各地税务机关的口径不尽一致的情况下，三种观点均有可能被实务采纳，所以在企业事前需与当地税务机关沟通确认。实务中，具体处理建议与当地主管税务机关做好沟通，灵活应对，既要维护好税企关系，也要争取企业最大化合理合法税收利益。

来源：房地产财税咨询

免责声明：我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性不提供任何明示或暗示的保证，请仅作参考。感谢作者辛勤的创作，版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处，还望谅解， 如有版权问题，请联系删除！