《税务筹划：土地增值税的筹划思路》一文中提到，土地增值税的筹划思路有四种：1、减少收入总额；2、增加可扣除项目金额；3、降低税率；4、创造条件适用减征、免征、缓交等税收优惠政策。今天我们就来聊一下土地增值税的收入问题。
一、收入的分类
貌似什么东西都可以找出它区别于其他东西的独特之处。就拿律师行业来说，律师业务可以分民商、刑事、行政三大类，民商看名字就可以看出其可以分为民事和商事，商事业务又可以分为诉讼与非诉，诉讼又可以分为公司、合同、侵权等。如果愿意的话，还可以继续细分下去。为什么分类如此盛行？可能是因为它真的好用。分类有助于建立我们的认知秩序，让我们更清晰地认识这个世界。
土地增值税也不例外土增税筹划，关于土地增值税的收入按不同的标准，也可以有不同的分类。了解了这些分类，可以让我们更好地做后期的筹划工作。
1、货币收入与非货币收入
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下称“《细则》”）第五条土增税筹划，收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。这里的价款可理解为货币收入，有关的经济收益可理解为非货币性收入，包括实物收入和其他收入等。
2、毛收入与净收入
从房地产转让方来说，自然是收入越多越好，但这里的收入应是指税后净收入；而《细则》第五条所指的收入，则是指税前的毛收入。转让方追求的是实际到手的钱越多越好，也就是税后净收入，而不是税前的毛收入。
3、预售收入与清算收入
《细则》第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
法律考虑的还是比较周到的，怕你收到钱后拿的不踏实，所以让你收到钱后先预交一部分土地增值税。
目前，房地产行业一般都会先进行预售，预售时收的钱即为预售收入。房地产项目竣工结算后对外销售还会再有收入，这些收入连同前期的预售收入一起进行清算，进而确定应交的土地增值税，清算时确认的收入，我们称之为清算收入。这一分类和别的分类有所不同，别的分类中的不同类别的范畴是不重叠的，而这一分类中，清算收入是包括预售收入的。
4、普通住宅收入、非普通住宅收入和其他收入
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称“《暂行条例》”）第八条的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
国家为了保障民生，对普通住宅是有特别税收照顾的。税务机关在预征土地增值税时，对普通住宅和其他类型的房产也会区别对待，有些地方采用两分法，即将房地产分为普通住宅和其他类型的房产；有些地方采用三分法，即将房地产分为普通住宅、非普通住宅和其他类型的房产。与此对应的，相应的收入为普通住宅收入、非普通住宅收入和其他收入，纳税人在进行土地增值税申报时要分别填报。
关于普通住宅，有些地方规定建筑面积140平米以下的为普通住宅，有些地方则规定144平米以下的为普通住宅。非普通住宅是指超过上述标准的住宅。其他类型房产如商业地产等。
二、收入的筹划考量
1、收入为不含增值税的收入
营改增后，收入是指不含增值税的收入。如果转让方是适用一般计税方法的纳税人，则收入不包含销项税额；如果转让方是适用简易计税方法的纳税人，则收入不包含增值税应纳税额。
如果房地产项目跨越营改增前后的，那应税收入为营改增前取得的收入与营改增后取得的不含增值税收入之和。
2、收入的筹划目的不是税负最小化
前文提到，毛收入并不代表转让方的实际利益，净收入才是。转让方在定价时要充分考虑土地增值税因素的影响，在测算好土地增值税等税收负担后进行的定价，才有可能是科学的定价。税务筹划很容易陷入一个误区，就是筹划着筹划着就奔着税负最小化的目标去了，这就是典型的“走的远了就忘记了出发时的目的”。税务筹划的目标应是实现净收入的最大化，也就是说，税收负担小的方案未必是好方案。
我们在规划收入时，万不可为了节省税负而一味地降低价格，只有当价格下降能带来净收入增加的降价才是合理的。此外，定价还要考虑周边的行情，不能明显偏低，否则税务局是有权核定转让收入的。
篇幅差不多了，本文就到此为止，下篇文章我们来聊一下降低收入的方法。后续还会更新土地增值税的系列文章，欢迎大家关注、点赞、评论、转发！
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